מעוניין לקבל פרטים נוספים על קבוצת הרכישה "אלפא סיטי?

מלאו את הטופס ואנו נחזור אליכם בהקדם

קבוצות רכישה - אפשר גם אחרת


מאת: אופיר קינן, עו"ד


למרות אירועי השנה החולפת בתחום קבוצות הרכישה, נראה כי הפופולאריות של קבוצות הרכישה אינה יורדת, קבוצות הרכישה הופכות מקצועיות יותר, מתמחות יותר, ומאות רוכשי דירות בוחרים לרכוש את דירתם במסגרת קבוצת רכישה.
ההבנה בקרב רוכשים אלו כי קיימים אמצעי משפטיים הן לפיקוח ובקרה על התנהלות הקבוצה והן להבטחת כספם באמצעות נאמן מהימן, לצד החיסכון המשמעותי הטמון ברכישת נכס באמצעות קבוצת רכישה, מהווים גורם מכריע במסגרת שיקולי הרוכשים.
רכישת דירת מגורים או נכס מסחרי באמצעות קבוצת הרכישה הפועלת באופן מקצועי וראוי, טומנת בחובה יתרונות משמעותיים מעבר ליתרון המתבטא בחסכון ברכיבי העלויות היזמיות.
ניסיון העבר בא ללמדנו, כי על מנת לצמצם את הסיכונים הקיימים במתווה רכישת נכס באמצעות קבוצת רכישה יש לשים דגש על מספר מושכלות יסוד. השמת דגש על יישום עקרונות אלו מונע תקלות עתידיות, ומבטיח את הרוכשים אף יותר משר ברכישה מקבלן.

העקרונות העיקריים עליהם רצוי לשים דגש בבואכם לרכוש דירה או נכס בקבוצת רכישה, מפורטים להלן:

שקיפות
אחד מעקרונות היסוד המהותיים בהליך לצורך הבטחת חברי הקבוצה, הינה ביצוע כל פעולות המארגן בשקיפות מוחלטת אל מול חברי הקבוצה ועדכונם בדיווחים שוטפים בכל אחד מהתחומים הכרוכים בביצוע הפרויקט למן ההתנהלות הפיננסית ועד לביצוע בפועל.
מימוש עקרון השקיפות בא לידי ביטוי כבר השלב הראשוני של התאגדות הקבוצה בו נדרש המארגן לפרט את מתווה הפרויקט לפרטיו, הן ברמה התכנונית, הן ברמה הכלכלית והן ברמה הביצועית, תוך הצבעה על המתווה התכנוני הצפוי, אומדנים בדבר העלויות הצפויות בפרויקט ולוחות זמנים משוערים.
אומדנים כאמור, רצוי כי ייערכו באמצעות דו"ח שמאי מקרקעין מוסמך ובעל מוניטין אשר מופיע ברשימת השמאים המאושרים על ידי הבנקים ("דו"ח אפס") המבטא תחזית כלכלית של העלויות המשוערות להקמת הפרויקט, בהתאם לאיפיוניו המיוחדים של הפרויקט. דו"ח האפס מפרט את כלל העלויות אשר יושתו על חברי הקבוצה לרבות עלות רכישת הקרקע, תכנון, פיקוח, ניהול קבוצה, אגרות עירוניות ועלויות בניה.

בחינת המקרקעין המיועדים לרכישה
המקרקעין המיועדים לרכישה על ידי קבוצת הרכישה, הינם הבסיס לכל פרויקט, ויש לבחון היטב את הזכויות - למקרקעין, ואף להיעזר לשם כך בבעלי מקצוע לרבות עורך דין ושמאי מקרקעין מטעם המבקשים להצטרף לקבוצה. במסגרת הבדיקות הראשוניות על המבקשים להצטרף לקבוצה לבקש הבהרות מהמארגן ו/או מעוה"ד של הקבוצה אודות תהליך רכישת הקרקע והיתכנות לרישום הזכויות במקרקעין על שם חברי הקבוצה.

מארגן מהימן ומיומן
המארגן הוא מרכז הקבוצה והצלחת הפרויקט מוטלת לפתחו, על המארגן להיות בעל ניסיון וידע בתחום המקרקעין, הפעיל בשוק הנדל"ן בכלל ובתחום קבוצות הרכישה בפרט מזה מספר שנים. כן יש לבדוק כי המארגן הינו בעל ניסיון, ידע, מומחיות ואמצעים לליווי חברי הקבוצה בתהליך כולו. קיימים יתרונות למארגן הפעיל בתחום ביישוב בו עתיד להתבצע הפרויקט, מארגן הבקיא בהליכי התכנון והרישוי ואף מסדרונות העירייה ודרישותיה אינם זרים לו. אף מומלץ להיוועץ ולקבל המלצות אודות יכולותיו השונות של המארגן, אופני ההתמודדות בבעיות בהן נתקל בפרויקטים אחרים וכיו"ב.

תכנון
יש לוודא כי נערכה פרוגרמה תכנונית ראשונית לפרויקט על ידי אדריכל מוסמך בעל מוניטין, אשר יהא אמון על - הכנת תכנית מוצעת לפרויקט, אשר הינה בעלת היתכנות גבוהה להתאשר על ידי רשויות התכנון, ואשר אינה כוללת - אישורן של הקלות מהותיות אשר היעדר אישורן יכול חלילה, לאיין את התקיימות הפרויקט.
על האדריכל להציג פרוגרמה תכנונית שתכיל את כל פרטי היחידות )מיקום, פירוט שטחים, וכיו"ב( וכן את התכנון המוצע מרמת הכלל לפרט. יש לוודא עם האדריכל כי זכויות הבניה אשר הוקנו למקרקעין במסגרת תכנית בנין עיר, מאפשרת את הקמת הפרויקט המוצע, כפוף לאישור הועדה המקומית לתכנון ובניה, ללא היזקקות להליכים מורכבים כגון ייזום תכנית בניין עיר חדשה בסמכות ועדה מחוזית.

ועד קבוצת הרכישה
הליך הרכישה וההקמה הינם הליכים מורכבים וארוכים הדורשים מרכיב ניהולי מטעם הרוכשים אשר ייטול חלק פעיל הן בפיקוח על המארגן ופעולותיו והן בקבלת ההחלטות הנדרשות. נהוג ומקובל כי קבוצת הרוכשים ממנה וועד פעולה אשר מוסמך ליתן החלטות אופרטיביות בנושאים שונים בהתנהלות השוטפת של הפרויקט ככל שידרשו. הוועד אמון על ניהול פגישות תקופתיות עם כל בעלי התפקידים בפרויקט, קבלת דיווחים תקופתיים בגין קידום הפרויקט ואף מעורבות ישירה בתהליכי התכנון, הרישוי, הבניה המימון.
בקרה נוספת של חברי הוועד מתאפשרת הואיל ונושאים מהותיים אינם נתונים להחלטת הוועד אלא מוכרעים באסיפה הכללית של כלל חברי הקבוצה.

ניהול ובקרה של הפרויקט
לצורך יצירת מנגנוני בקרה ופיקוח הן על הביצוע בפועל והן על הניהול, ממונים מספר מנגנונים עצמאים נפרדים על ידי חברי הקבוצה אשר כל אחד בתחומו אמון על ביקרת ופיקוח בתחום אחריותו: באמצעות שיטה הפרדת המנגנונים לגופים נפרדים עצמאי ובלתי תלויים. נוצר מערך מבקר של ביצוע הפרויקט באופן שמבטיח את כספי הרוכשים.

  • מפקח בניה: גוף מבקר מתחום הבניה והנדסה, אשר הינו בעל הסמכות לבקר את טיב הביצוע בפועל ולאשר  את המשך הביצוע וכן את התשלומים השוטפים מחשבון הליווי המחוזק על ידי הנאמן לנותני השירותים השונים בהתאם.

  • נאמן: אחד המרכיבים המהותיים בניהול הכספי האדמיניסטרטיבי של כספי הקבוצה הינו מוסד הנאמן,  אשר אמון על החזקת כספי הקבוצה ושחרורם בתנאים הקבועים בהסכם עם חברי הקבוצה כדוגמת מתן אישור חברת הפיקוח או חברת הניהול לביצוע בפועל. והכל בכפוף לתוכנית הכלכלית השלבית שתוצג ותאושר בפני חברי הקבוצה עוד בטרם יצא הפרויקט לדרכו.


הקרקע כבטוחה
ההון העצמי הראשוני המשולם על ידי חברי הקבוצה ישמש לתשלום התמורה בגין מרכיב הקרקע. לאחר השלמת הליך הרכישה יירשמו הזכויות במקרקעין ע"ש כל חברי הקבוצה באופן יחסי ליחידה אותה רכשו, בדרך של רישום בעלות ו/או חכירה, ועד להשלמת הרישום הנ"ל, יירשמו הערות אזהרה לטובת חברי הקבוצה. באופן זה זכויותיו של כל חבר קבוצה מובטחות למעשה בחלק מהמקרקעין הנרשם על שמו. לאחר רכישת המקרקעין, כל יתר העלויות הדרושות להשלמת ההקמה תיגבה מהרוכשים באופן מדורג בהתאם להתקדמות התכנון, הרישוי והבניה, לחשבון הפרויקט, ומשם ישולמו הכספים לנותני השירותים השונים, בכפוף לאישור חברי ועד הקבוצה והשמאי מטעם הבנק המלווה.

משרד עורכי הדין
כל התקשרויותיהם החוזיות של חברי הקבוצה בינם לבין עצמם וכן בין המארגן לצדדי ג' מנוהלים ע"י משרד עורכי הדין המטפל בקבוצה. חשוב שעורכי הדין המייצגים יהיו בעלי צוות מתאים העוסק בפרויקטים דומים, בעלי ניסיון ייחודי בקבוצות רכישה שנבנו והסתיימו, וכן בעלי ידע נרחב ומעודכן בתחום.

סיכום
בחיבור כלל המנגנונים ניתן להבחין כי הליך רכישת נכס מקרקעין באמצעות קבוצת רכישה, אומנם מורכב יותר מהליך רכישה מקבלן, אולם כלל המנגנונים המפורטים לעיל ואשר רצוי כי יעוגנו במסגרת הסכם השיתוף והסכם הרכישה של יחידי הקבוצה, מייצרים הסדרים להבטחת חברי קבוצת הרכישה אשר נהנים מרכישה של נכס מקרקעין במחיר זול יותר באופן משמעותי.

הח"מ הינו שותף בכיר במשרד עוה"ד תיק, גלעד, קינן. המשרד טיפל לאורך השנים בקבוצות רכישה רבות בתחום
המגורים; והינו מוכר היטב בשוק קבוצות הרכישה ובקרב נציגי הבנקים המתמחים בתחום, כגורם מיומן ומקצועי
המצוי בשורה הראשונה של העוסקים בתחום.

Google+
facebook

מגדלי סמדר - פרוייקט מגורים יוקרתי ברובע הפרחים בלב קריית גת
​רימקס אלפא קריית גת - משרד תיווך בקרית גת. המשרד מתמחה בדירות למכירה בקרית גת.

עמוד הבית  | כרמי גת  | רובע הפרחים  | נדל"ן בקרית גת



 

כתובת: מלכי ישראל 178, משרד 48, מתחם "ישפרו סנטר", קריית גת  

    טל': 08-6522522      אתר: www.remax-israel.com/alpha